3つの住宅ローン商品の特徴
前回、住宅ローン商品は、大きく分けて"変動金利"と"固定金利選択型金利"と"固定金利"の3つしかないとお伝えしたのですが、
今回は、それらの特徴についてお伝えしていきたいと思います
まずは、"変動金利"からです。
この商品は、金利が安いというメリットを持っていますが、貸
出金利が市場の動向に左右されてしまうことから、将来の金利
が分からないですし、最終的に返済する総額も全く予想出来な
いというものです。ですから、自己資金が多く借入金額が少な
い方だったり、もし金利が上がりそうになった時には、まとま
ったお金を返済出来るような経済的余力がある人にとっては、
とっても有利な商品となっていますが、自己資金が少なく、借
入金額も多い、また貯金が苦手だという方には、あまりオスス
メ出来る商品ではありませんね。
では、その理由となる特徴について詳しくお伝えします。
変動金利の商品は半年ごとに金利を見直すの
ですが、仮に半年後に金利が上がったからと言っても、返済額
がそれに連動して上がるというものではなく、返済額自体は5年
間変わらず、その内訳が変わります。元金と利息の割合ですね。
例えば、返済額が70,000円だとしたら、元金が45,000円、利
息が25,000円だったのが、元金が35,000円、利息が35,000円
になるといった感じです。
ですから実質上は、5年間返済は固定されるのですが、その間で
金利が上がってしまった場合には、利息の割合が増え元金の減
りが遅くなってしまうということですね。
また、5年後金利が上昇している場合、返済額は上がるように
なるのですが、現在の支払いの1.25倍以上にはならないという
制限があります。
例えば、現在の返済が70,000円だとしたら、
どれだけ金利が上がったとしても87,500円以上の返済額には
ならないということです。
とはいえ、金利が上がってしまった場合でも、急に返済がキツ
くなることはないものの、元金が全然減らないという状況を招
くわけですから、徐々に徐々に住宅ローンに苦しめられていく
ようになるので、その点をご理解いただいた上で選んでいただ
ければと思います。
続いては"固定金利選択型金利"についてお伝えします。
これは、固定という単語が入っているため、固定金利の仲間の
ように感じますが、実際のところは変動金利の仲間です。
銀行に行ったことがある方なら、3年固定、5年固定、10年固定
といった住宅ローン商品をお聞きしたことがあると思いますが、
地方銀行の主力商品となるのが、この固定金利選択型金利です。
金利設定や金利の固定期間は各銀行によって様々ですが、固定
期間が短ければ短いほど金利が安いのが特徴になります。
この商品は、当初固定期間だけは低い金利が設定されているし、
返済が変わらず安心ですが、期間が満了し、再度同じ住宅ロー
ンを選ぼうとした場合、商品の性質上、貸出金利が上昇します。
（よほど現在より景気が落ち込んでいる場合なら上がらないか
もしれませんが・・・）
あるいは、銀行によっては、当初の固定期間が終了すると必然
的に変動金利に切り替わるところもあるので、この固定金利選
択型金利を選ぶ場合には、こういったことも理解した上で選ぶ
べきです。
なにより、この商品を選ぶ上で気を付けなければいけない点は、
先程の変動金利と違って、返済額の上限ルールがない点です。
つまり、一気に返済負担が上がってしまうかもしれないという
こと。やはりこの商品も、自己資金が多く借入金額が少ない方
だったり、着実に貯金をすることが出来、もし金利が上ってし
まった時には、ある程度まとまったお金を返済出来るような
経済的余力がある人じゃなければ、安易にオススメ出来るもの
ではないんですよね。
期間満了時に、借り換えという選択肢もあり、それを提案する
住宅会社もありますが、これもよく考えるべきです。
なぜなら、銀行で住宅ローンを組む場合、必ず団体信用生命保
険という生命保険に加入させられるのですが、もし固定期間満
了時において体調面に難が出てしまっている場合には、
この保険に加入出来なくなり、そうなれば借り換えが出来なく
なってしまうからです。
以上が、固定金利選択型金利の特徴です。
では最後に、"固定金利"についてお伝えします。
固定金利は、その名の通りずっと金利が固定
され、一生涯返済額が変わらないという特徴
を持っています。つまり安心であるという
ことが言えるのですが、その反面、先程の変動金利や固定金利
選択型金利に比べると、貸出金利が高いと言うデメリットを持
っています。
また、変動金利や固定金利選択型金利に比べると、住宅ローン
を借りるための初期費用も余分にかかってしまう部分もあると
いうデメリットを持っています。
ですから、金利が高いことから返済額を基準に借入れする金額
を決めるとしたら、予算は変動や固定金利選択に比べると少な
くなってしまうし、その上、初期費用が余分にかかることから、
さらに土地や家に費やせる予算が減ってしまうことになります。
また、この"固定金利"の代表的商品には住宅金融支援機構が
取り扱う『フラット35』がありますが、この商品を選ぼうとし
た場合には、商品の性質上、つなぎ融資の手数料と金利という
余分な費用がさらにかかってくることになります。
フラット35の貸出金利の中には、銀行のように団体信用生命保
険料が含まれていないタイプもあるため、その保険料を別途で
支払うようになるので、その費用も初期費用やランニングコス
トとして予算計上しておくことも大切なこととなります。
いかがですか？
3つの商品の特徴をお伝えしてきましたが、
それぞれの商品がメリットもデメリットも備
え持っていることをご理解いただけたと思います。
これらの特徴を踏まえつつ、自分に合った住宅ローン選びをす
ることが、『資金計画』では大切なこととなってきます。
目先の金利の安さで選ぶのも危険ですし、また住宅ローンは、
支払い終わってみるまで、どれが得でどれが損だということが
分からないものですから、損得勘定で選ばないようにも注意し
ていただければと思います。
では次回は、今までご紹介した内容を踏まえつつ、『正しい資金
計画のやり方』についてお伝えしていきたいと思います。
お楽しみに♪
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